Kliknij tutaj --> 🐮 firma kupuje od osoby prywatnej

UWAGA – zakup samochodu na firmę na umowę kupna-sprzedaży podlega pod podatek od czynności cywilnoprawnych PCC do zapłaty po stronie nabywcy. Poniesiony wydatek będzie można księgować w koszty albo poprzez odpisy amortyzacyjne, albo jako jednorazową amortyzację, jeżeli wartość początkowa pojazdu samochodowego nie przekracza 10. Tymczasem od 2022 roku obowiązują nowe stawki i progi podatkowe. Od dochodów uzyskanych po 2021 roku stawka wynosi teraz 12% i liczona jest do pułapu 120 000 zł. Trzeba pamiętać, że na wypełnienie deklaracji podatkowej i zapłatę podatku dochodowego od sprzedaży samochodu jest czas do końca kwietnia każdego roku. Tak jest możliwa. Należy sporządzić fakturę korygującą dane nabywcy z firmy na osobę prywatną. Powyższy przykład opisuje sytuację kiedy faktura została wydana osobie fizycznej będącej nabywcą okularów. W tym przypadku właściwym będzie wystawienie faktury korygującej dane nabywcy (z danych firmy na dane osoby fizycznej). Przedsiębiorstwa płacą 8-procentowy podatek od towarów i usług przy nabyciu lokalu użytkowego. Stawka opodatkowania rośnie do 23%, jeżeli zakup nieruchomości na firmę dotyczy budynku mieszkalnego. Podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu prowadzenia firmy. 13 stycznia 2020, 15:30. Adam Kuchta. Samochód zakupiony za gotówkę nie jest kosztem /shutterstock. REKLAMA. Przedsiębiorca, który zakupił samochodu o wartości przewyższającej 15 000 zł, uiszczając należność w formie gotówkowej, z pominięciem rachunku bankowego, nie może takiego wydatku ująć w pkpir. Nie może także Comparateur De Site De Rencontre Gratuit. Dokumentowanie różnego rodzaju transakcji handlowych możliwe jest pod warunkiem, że są to dokumenty potwierdzające faktycznie przeprowadzoną transakcję i zawierają dane, o których mówią przepisy. Dokument niekompletny może narazić przedsiębiorcę na polemikę z organami podatkowymi i wyłączenie z kosztów uzyskania przychodów. Pojazd samochodowy – czy to tylko samochód? Ustawa o VAT przy definiowaniu pojazdu samochodowego odnosi się do przepisów ustawy Prawo o ruchu drogowym. Uwzględniając zarówno jedne, jak i drugie przepisy można powiedzieć, że pojazdem samochodowy poza samochodem będzie również: motocykl, quad, skuter w zależności od posiadanych parametrów. Natomiast samochodem ciężarowym będą samochody o dopuszczalnej masie całkowitej powyżej 3,5 t. Tak samo zgodnie z ustawą o VAT traktowane są: pojazdy samochodowe, inne niż samochody osobowe, mające jeden rząd siedzeń, który oddzielony jest od części przeznaczonej do przewozu ładunków ścianą lub trwałą przegrodą: klasyfikowane na podstawie przepisów o ruchu drogowym do podrodzaju: wielozadaniowy, van lub z otwartą częścią do przewozu ładunków, pojazdy samochodowe, inne niż samochody osobowe, które posiadają kabinę kierowcy z jednym rzędem siedzeń i nadwozie przeznaczone do przewozu ładunków jako konstrukcyjnie oddzielne elementy pojazdu. Warunkiem uznania za samochód ciężarowy jest przejście dodatkowego badania technicznego i uzyskanie zaświadczenia VAT-1 lub VAT-2, które stanowią podstawę do dokonania wpisu w dowodzie rejestracyjnym. Umowa kupna-sprzedaży Taka umowa jest umową cywilnoprawną, której sposób zawarcia i zakres informacji uregulowany jest w ustawie Kodeks cywilny. Najważniejsze elementy takiej umowy to: dokładne określenie stron sprzedaży: imię, nazwisko, adres, numer dowodu osobistego lub innego dokumentu na potwierdzenie tożsamości osób uczestniczących w transakcji. dane przedmiotu transakcji, w przypadku samochodów w szczególności: model, rok produkcji, numer, nadwozia, numer silnika, numer rejestracyjny, przebieg. wartość przedmiotu umowy. W wyniku zawarcia umowy kupna-sprzedaży następuje odpłatne przeniesienie rzeczy ze sprzedającego na kupującego z obowiązkiem zapłaty. Jak rozliczyć zakup pojazdu samochodowego na umowę kupna-sprzedaży? W zawartej umowie kupna-sprzedaży nie znajdziemy kwoty podatku VAT. Wartość transakcji wynikająca z umowy będzie stanowiła kwotę, którą przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT, jak również podatnik VAT zwolniony, ujmie w PKPiR po stronie kosztów uzyskania przychodów. Poniesiony wydatek będzie można księgować w koszty albo poprzez odpisy amortyzacyjne, albo jako jednorazową amortyzację, jeżeli wartość początkowa pojazdu samochodowego nie przekracza zł. Oczywiście przedsiębiorca również przy tej wartości może podjąć decyzję o dokonywaniu odpisów na zasadach ogólnych. Wszystko zależy od tego czy właściciel firmy chce wrzucić w koszty od razu dużą kwotę, czy woli rozliczać koszty w dłuższym przedziale czasowym. W przypadku samochodu ciężarowego możliwe jest dokonanie jednorazowego odpisu amortyzacyjnego w ramach pomocy de minimis do kwoty euro/ PLN. Z jednorazowego odpisu mogą skorzystać jedynie przedsiębiorcy, którzy są tzw. małym podatnikiem w podatku dochodowym. Zakup na umowę kupna-sprzedaży czy na fakturę VAT pozostaje bez większego wpływu na rozliczenia podatkowe dla podatnika zwolnionego z VAT. Koszty w podatku dochodowym księgowane na podstawie faktury VAT czy umowy będą ujmowane w kwocie brutto, ponieważ taki przedsiębiorca nie ma prawa do odliczenia podatku VAT. Inaczej jest w przypadku czynnego podatnika VAT, który może skorzystać z odliczenia 50% lub 100% podatku VAT, a w przypadku umowy kupna-sprzedaży nie będzie mógł tego zrobić. W przypadku umowy kupna-sprzedaży sposób rozliczenia zakupu pojazdu samochodowego do 3,5 t i samochodów ciężarowych jest bardzo zbliżony. Wyjątkiem jest możliwość zastosowania jednorazowej amortyzacji do euro dla samochodu ciężarowego. Może te tematy też Cię zaciekawią Zdarza się, że przedsiębiorcy robiąc zakupy odruchowo proszą o wystawienie faktury na firmę, licząc że dany zakup rozliczą w kosztach. Takie postępowanie jest nie tylko niezgodnie z obowiązującymi przepisami, bowiem faktura powinna dokumentować jedynie sprzedaż związaną z działalnością gospodarczą, ale również w wielu przypadkach może okazać się zgubne dla przedsiębiorcy. Czym się różni zakup na firmę a prywatnie w świetle prawa konsumenta? Sprawdź!Zakup na firmę a prywatnie - konsument czy przedsiębiorca?Konsumenci mogą powoływać się na przepisy ustawy o prawach konsumenta i Kodeksu cywilnego (kc), natomiast do transakcji zawartych przez przedsiębiorców odnoszą się wyłącznie zapisy zawarte w umowie lub z art. 22 kodeksu cywilnego "Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową".Natomiast zgodnie z art. 43 kodeksu cywilnego: "Przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, o której mowa w art. 331§1, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową". Zakup na firmę a prywatnie - czy warto brać fakturę na każdy towar?Jeśli dokonujemy zakupów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, bezsprzecznie możemy poprosić sprzedawcę o wystawienie faktury zawierającej dane naszej firmy. Dzięki temu możliwe jest rozliczenie danego wydatku jako koszt uzyskania przychodów. Trzeba jednak mieć na uwadze, że występując o wystawienie takiej faktury sprzedawca uznaje, że nabywca kupuje towar na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, co oznacza, że transakcja zostaje zawarta pomiędzy dwoma przedsiębiorcami, a nabywcy nie można traktować jako konsumenta ( w określonych przypadkach).Osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą nie zostaje automatycznie wykluczona z możliwości dochodzenia swoich praw na podstawie ustawy o prawach konsumenta ze względu na prowadzoną działalność. Przedsiębiorca dokonujący zakupu prywatnego nie powinien jednak prosić o wystawienie faktury na dane firmowe – tylko wówczas będzie mógł bowiem korzystać z przywilejów dostępnych dla prowadzące działalność gospodarczą i decydujące się na wzięcie faktury wystawionej na dane firmowe pomimo braku związku zakupu z prowadzoną działalnością, powinny mieć na uwadze, że pozbawiają się w ten sposób statusu konsumenta, a zatem zrzekają się praw wynikających z ustawy o prawach konsumenta z 2004 przywilejów konsumentów zaliczyć możemy między innymi:prawo do odstąpienia od umowy bez podania przyczyny w czasie dwóch tygodni;dłuższy okres gwarancji niż ten przewidziany dla przedsiębiorców (w przypadku konsumentów często obowiązuje nawet dwukrotnie dłuższy okres gwarancji na zakupione towary);krótszy czas rozstrzygnięcia reklamacji w stosunku do czasu odpowiedzi na reklamacje składane przez Alicja kupiła w sklepie internetowym ekspres do kawy do użytku prywatnego. Poprzednie zakupy w tym sklepie dokonywane były w ramach działalności gospodarczej i Pani Alicja przez nieuwagę pozostawiła swoje dane firmowe przy zamówieniu. Ekspres okazał się nietrafionym zakupem i Pani Alicja postanowiła go zwrócić korzystając z prawa konsumenta do zwrotu towaru bez podania przyczyny w okresie dwóch tygodni, zachowując 14-dniowy termin zwrotu. Sklep, w którym Pani Alicja kupiła ekspres do kawy, odmówił przyjęcia towaru, powołując się na wyłączenie przedsiębiorców z możliwości korzystania z praw przysługujących sklep miał prawo odmówić przyjęcia towaru do sklepu?Możliwość zwrotu towaru bez podania przyczyny zapewnia konsumentom ustawa o prawach konsumenta z 2014 roku. Prawo do odstąpienia od umowy zawartej na odległość w ramach 14-dniowego zwrotu dotyczy tylko konsumenta, który nabył towar od firmy. Przedsiębiorca dokonujący zakupu „na firmę”, czyli podający dane firmowe do faktury, pozbawia się możliwości zwrotu towaru bez podania przyczyny w ciągu 14 dni od zakupu towaru, ponieważ nie może być uznany za konsumenta. Oznacza to, że sklep ma prawo odmówić przyjęcia towaru zakupionego przez Panią Alicję, która podała dane firmowe jako dane nabywcy – transakcja została zawarta pomiędzy dwoma przedsiębiorcami, a zatem nie podlega pod ustawę o prawach konsumenta. Nabycie samochodu – zakup na firmę a prywatnieDylemat dotyczący zakupu samochodu musi być rozstrzygnięty indywidualnie przez każdego przedsiębiorcę. Aby zdecydować, czy lepiej kupić auto w ramach prowadzonej działalności czy jako osoba prywatna, należy wziąć pod uwagę nie tylko aspekt finansowy, ale również ewentualny czas jaki będzie trzeba poświęcić na ewentualne dochodzenie swoich praw jako przedsiębiorca, w przypadku decyzji o zakupie na firmę. Należy zatem ocenić kwestie podatkowe, oszacować ryzyko wystąpienia wady pojazdu i porównać swoje prawa z punktu widzenia konsumenta i zakupu samochodu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jesteśmy narażeni na większe ryzyko, ponieważ umowy, w których obiema stronami transakcji są przedsiębiorcy, podlegają mniejszym rygorom prawnym niż transakcje pomiędzy przedsiębiorcą a prawa ma osoba prywatna przy zakupie samochodu?Zgodnie z art. 563 ust. 1 kc, przy transakcji sprzedaży między przedsiębiorcami, kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Oznacza to, że nabywając pojazd jako przedsiębiorca, należy zachować szczególną ostrożność i czujność, a najlepiej przed sfinalizowaniem transakcji skorzystać z pomocy profesjonalistów w celu zweryfikowania stanu technicznego samochodu. Zlecenie tego zadania wiarygodnemu warsztatowi lub stacji diagnostycznej może przyczynić się do uniknięcia wielu nieprzyjemności związanych z prywatne kupujące pojazd od przedsiębiorcy mają znacznie większe uprawnienia z tytułu rękojmi niż przedsiębiorcy zawierający takie transakcje z innymi zgodnie z art. 3851 ust. 1 kc, postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Czasami przedsiębiorca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywa towary od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. W jaki sposób należy udokumentować taką transakcję? Na skróty Zakup towarów od osoby prywatnejDowód wewnętrzny Umowa sprzedaży jako potwierdzenie nabycia towarów od osoby prywatnejZakup towarów od osoby prywatnej – VAT Jednym z obowiązków przedsiębiorcy jest zapisywanie zdarzeń gospodarczych dotyczących podatków w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Podstawą zapisu jest dokument spełniający wymogi dowodu księgowego potwierdzający zaistnienie danego zdarzenia. Takim dowodem jest np.: faktura, czy rachunek potwierdzający zakup towarów. W przypadku zakupu towaru od osoby prywatnej, przedsiębiorca nie otrzyma takiego dokumentu. W niektórych sytuacjach może on wprowadzić towar zakupiony od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej za pomocą dowodu wewnętrznego. Dowód wewnętrzny jest dokumentem księgowym, który można wykorzystać jako dowód zakupu towaru tylko wtedy jeżeli: zakupu dokonano bezpośrednio od krajowego producenta lub hodowcy produktów roślinnych i zwierzęcych, które nie zostały przerobione sposobem przemysłowym lub zostały przerobione sposobem przemysłowym pod warunkiem, że przerób polega na kiszeniu produktów roślinnych lub przetwórstwie mleka bądź na uboju zwierząt rzeźnych oraz obróbce poubojowej tych zwierząt zakupu dokonano w jednostkach handlu detalicznego materiałów pomocniczych zakupu dokonano od ludności (sklasyfikowane w PKWiU) surowców z roślin zielarskich i ziół dziko rosnących leśnych, jagód, owoców leśnych i grzybów leśnych (PKWiU ex zakupu dokonano od ludności odpadów po użytkowych będących surowcami wtórnymi z wyłączeniem zakupu (skupu) metali nieżelaznych, jak również samochodów przeznaczonych na złom i ich części składowych. Umowa sprzedaży jako potwierdzenie nabycia towarów od osoby prywatnej Przedsiębiorca, który chce udokumentować zakup towaru od osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej powinien z taką osobą zawrzeć umowę sprzedaży. Umowa, aby była ważna musi koniecznie zawierać wszystkie dane niezbędne do uznania jej za dowód księgowy. Minimalny zakres danych dla takiej umowy to: wiarygodne określenie wystawcy bądź wskazanie stron uczestniczących w operacji gospodarczej z ich nazwami i adresami, których dotyczy umowa data sporządzenia umowy data dokonania faktycznego zakupu, jeżeli jest inna od daty sporządzenia umowy wskazanie przedmiotu operacji gospodarczej wartość przedmiotu ilościowe określenie przedmiotu jeżeli jest on wymierny w jednostkach naturalnych podpisy obu stron umowy. Najlepiej jeżeli umowa zostanie sporządzona w 2 egzemplarzach (po jednej dla każdej ze stron umowy). Na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorca ma prawo dokonać zapisu dotyczącego zakupu towarów w książce podatkowej. Na koniec miesiąca musi nanieść na umowę numer zapisu z księgi i dołączyć go do dokumentacji księgowej. Zakup towarów od osoby prywatnej – VAT Przedsiębiorca, który kupuje towary od osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej nie ma możliwości odliczenia podatku VAT od dokonanych zakupów. Umowa sprzedaży nie jest dokumentem, który daje prawo do odliczenia VAT. Umowa sprzedaży i podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) Podatnik, który dokonuje zakupu towarów w oparciu o umowę sprzedaży musi liczyć się z zapłatą podatku od czynności cywilno-prawnych PCC. Taki podatek może mieć miejsce w przypadku nabycia towaru od osoby fizycznej o ile wartość umowy przekroczy kwotę 1 000 zł. W takim przypadku u nabywcy wystąpi obowiązek podatkowy z tytułu podatku od czynności cywilno-prawnych. Nabywca ma obowiązek zapłacić podatek w wysokości 2% wartości umowy w terminie 14 dni i jednocześnie musi złożyć formularz PCC-3 w urzędzie skarbowym. Podsumowanie Przedsiębiorca, który kupuje towar od osoby prywatnej musi: odpowiednio udokumentować zdarzenie, np.: za pomocą umowy sprzedaży, która będzie zawierała dane wymagane dla dowodu księgowego obowiązkowo rozliczyć się z podatku PCC (przy umowie sprzedaży obowiązek spoczywa na nabywcy). Z rozliczenia podatku PCC zwolnieni są przedsiębiorcy, u których wartość sprzedaży wynikająca z umowy sprzedaży nie przekracza kwoty 1 000 zł. Data publikacji: 2021-03-22, autor: FakturaXL Większość przypadków, z którymi pośrednicy nieruchomości na co dzień mają do czynienia w swojej pracy, to umowy najmu powierzchni przeznaczonej na cele mieszkaniowe, pomiędzy osobami prywatnymi (fizycznymi) lub umowy najmu na powierzchnię biurową, zawierane się pomiędzy dwoma przedsiębiorcami. A co, jeśli wynajmującym jest osoba prywatna, a najemcą – przedsiębiorca? Jakie przepisy dotyczące umów najmu się stosuje? Czy prawo chroni lepiej wynajmującego, gdy najemcą jest firma? Czy będą miały zastosowanie przepisy dotyczące najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego? Na te wszystkie pytania odpowiadamy w tym artykule. Załóżmy, że właścicielem nieruchomości (wynajmującym) jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie najmu powierzchni użytkowej, a nieruchomość, którą chce wynająć, nie należy do majątku firmy (czy to przy działalności gospodarczej lub spółce prawa handlowego). Z kolei najemcą jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, szukająca lokalu pod swoją działalność gospodarczą – czyli miejsca na swoje biuro czy sklep. Mamy do czynienia z relacją osoba fizyczna – firma. Nie zachodzi tu relacja konsument – przedsiębiorca ani lokator – wynajmujący. Byłoby tak, gdyby to firma była wynajmującym, a najemcą osoba prywatna. Co to oznacza? Dobra wiadomość jest taka, że nie mają tu zastosowania przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego. Jak wiemy, dla najemcy te przepisy są bardzo korzystne, jednak dla wynajmującego są częstym powodem bólu głowy i poczucia związanych rąk, w zderzeniu z niezgodnym z umową zachowaniem się najemcy. Warto się zastanowić, czy jeśli nasz najemca jest firmą, ale wynajmuje on lokal na cele mieszkaniowe swoich pracowników, to czy wtedy możemy zawrzeć umowę najmu okazjonalnego? De facto lokatorem będzie pracownik firmy, więc do jego osoby będą miały zastosowanie przepisy dotyczące lokatorów, jednak z racji tego, że najemcą w umowie najmu jest np. spółka, nie można skorzystać z „dobrodziejstwa” umowy najmu okazjonalnego. fot. Założeniem wprowadzenia do obrotu prawnego przepisów o najmie okazjonalnym było zapewnienie większej ochrony praw właścicieli lokali. Zawierając umowę w tej formie, mogą oni łatwiej, skuteczniej i szybciej pozbyć się uciążliwych lokatorów. Z drugiej jednak strony, te same przepisy zostawiają luki, z których najemcy mogą korzystać, a wynajmujący nadal nie ma odpowiednich narzędzi do ochrony swojego prawa własności. Jednak z racji tego, że firma wynajmuje lokal na cele inne niż mieszkaniowe, nie możemy też zastosować tutaj umowy najmu okazjonalnego, gdyż przepisy wskazują nam, że ten typ umowy najmu możemy zastosować wyłącznie wtedy, gdy lokal przeznaczony jest na cel mieszkaniowy. Umowa najmu instytucjonalnego to, obok najmu okazjonalnego, drugi rodzaj umowy najmu wprowadzony w 2017 roku do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Na pierwszy rzut oka przepisy dotyczące najmu instytucjonalnego są bardzo zbliżone do przepisów regulujących najem okazjonalny. Różnica zasadnicza polega na tym, że – w przypadku najmu instytucjonalnego – wynajmującym może być osoba fizyczna, prawna, a także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej w rozumieniu art. 33 (1) kc. (czyli na przykład spółka osobowa). Ważny warunek, jaki wprowadza ustawa to wymóg prowadzenia przez wspomniane podmioty działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. W rozpatrywanym przez nas przypadku, umowa najmu instytucjonalnego także nie będzie miała zastosowania, gdyż wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Jakie zatem zostaje rozwiązanie? Naszym zdaniem, całkiem sensownie można wykorzystać zwykłą umowę najmu, jednakże wzbogaconą o zabezpieczenia i odpowiednie – chroniące wynajmującego – postanowienia. Jeżeli najemcą jest przedsiębiorca, nie mamy restrykcyjnych przepisów dotyczących lokatorów, a eksmisja takiego najemcy jest łatwiejsza niż w przypadku osoby fizycznej (czyli lokatora). Oznacza to także, że przepisy, które dotyczą umowy najmu lokalu w kodeksie cywilnym, mogą (z pewnymi wyjątkami) być swobodnie zmieniane i dostosowywane. Jeśli najemcą jest przedsiębiorca, przepisy, które dotyczą umowy najmu lokalu w kodeksie cywilnym, mogą być (z pewnymi wyjątkami) zmieniane i dostosowywane. O co musi zadbać pośrednik, jeśli jego klientem jest najemca – czyli firma? Jeśli lokal do wynajęcia jest lokalem użytkowym lub w budynku mieszkalnym – trzeba sprawdzić przeznaczenie lokalu. Lokal w bloku lub w kamienicy, który ma zostać wynajęty na siedzibę firmy, musi mieć odpowiednie przeznaczenie – biurowe. fot. bruce mars / pexels Jeśli w lokalu ma być np. prowadzony gabinet lekarski czy stomatologiczny, należy ustalić, która ze stron jest odpowiedzialna za dostosowanie takiego lokalu (o ile nie jest on już dostosowany do warunków prowadzenia specyficznej działalności) oraz kto jest odpowiedzialny za ewentualne uchybienia, które zostaną dostrzeżone podczas kontroli odpowiednich służb. Co do zasady, za stan techniczny odpowiada wynajmujący. Jak jednak wspominałyśmy wcześniej – pewne obowiązki stron uregulowane w przepisach w przypadku, gdy najemcą jest firma – mogą być swobodnie zmieniane zapisami umowy. Możliwe jest zatem przerzucenie na najemcę obowiązków i odpowiedzialności za stan techniczny lokalu. Jeśli reprezentujemy najemcę, warto zadbać, żeby jednak ta odpowiedzialność została przy wynajmującym, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego. O co musi zadbać pośrednik, jeśli jego klientem jest wynajmujący – czyli osoba fizyczna? Pośrednik powinien zadbać o odpowiednie postanowienia umowne regulujące procedurę w sytuacji, gdy najemca opóźnia się z płatnością czynszu, gdy wykorzystuje lokal na inne cele niż biurowe lub gdy zakłóca spokój sąsiadów. Jest wachlarz zabezpieczeń, które można wykorzystać w zwykłej umowie najmu z firmą w celu ochrony płatności czynszu lub ewentualnego pokrycia szkód wyrządzonych przez najemcę. Najlepszym zabezpieczeniem jest gwarancja bankowa, w której gwarantem jest bank najemcy. Działa to w ten sposób, że bank zobowiązuje się na dodatkowym dokumencie, że w przypadku braku płatności najemcy, to on pokryje należność. Warto wiedzieć, że nie jest łatwo uzyskać taki dokument gwarancyjny, jednak jeśli firma działa już kilka lat na rynku i ma spore obroty, to raczej nie powinno stanowić problemu uzyskanie takiej gwarancji. Innym zabezpieczeniem – używanym także w umowach najmu okazjonalnego – jest instrument tzw. dobrowolnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. W tym przypadku przepisy kodeksu postępowania cywilnego dają nam możliwość zabezpieczenia dwóch istotnych kwestii w tej formie. Pierwsza to oświadczenie o poddaniu się egzekucji, co do opróżnienia lokalu. Taki akt notarialny przyspiesza nam egzekucję eksmisji najemcy, który naruszył umowę najmu w taki sposób, że doprowadziło to do wypowiedzenia umowy najmu z winy najemcy lub też umowa wygasła lub została rozwiązana przez strony, a mimo to najemca nie opuszcza lokalu. Drugi rodzaj oświadczenia może obejmować egzekucję co do zapłaty kwoty czynszu i innych opłat około czynszowych. Odpowiednie sformułowanie zobowiązania najemcy daje nam realne narzędzie do walki z wiecznie spóźniającym się z opłatami najemcą. Warto pamiętać, że są przepisy – zwane bezwzględnie obowiązującymi – których nawet zgodna wola stron umowy zmienić nie może. Oznacza to, że nawet jeśli strony wyrażą zgodę na odstępstwo od takich przepisów w umowie, to jest ono nieważne z mocy prawa. Przykładem takiego przepisu jest regulacja dotycząca wypowiedzenia umowy najmu z powodu zalegania najemcy w zapłacie czynszu. Umowa najmu musi uwzględniać, że aby móc wypowiedzieć umowę najmu z tego powodu, najemca musi opóźniać się w zapłacie czynszu co najmniej dwa pełne okresy płatności. Ponadto wynajmujący jest zobowiązany do wezwania najemcy i wyznaczenia mu dodatkowego terminu na uregulowanie zaległości, nie krótszego niż 1 miesiąc. Olga Podlasińska-Pecelerowicz - Adwokat z wieloletnim doświadczeniem. Specjalistka od postępowań gospodarczych i administracyjnych. Jej doświadczenie obejmuje również umowy, w których w język prawny ujmuje założenia i pomysły klientów, jak również prawo nieruchomości i prawo budowlane. Maria Kobryń - Radca prawny, MBA, wspólnik zarządzający kancelarii prawnej Blueshell Legal. Ekspert w dziedzinie prawa nieruchomości oraz prawa spółek. Przez wiele lat związana z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Prezes zarządu i udziałowiec grupy spółek inwestujących w zagraniczne nieruchomości, głównie na rynkach azjatyckich. Amortyzacja Na początku odnieśmy się do kwestii kwalifikacji nieruchomości, które mają być przedmiotem dalszej odsprzedaży. Trzeba bowiem wskazać, że tego typu nieruchomości nie podlegają amortyzacji. W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy PIT – kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy PIT – środkami trwałymi są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu, inne przedmioty– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu określonej w art. 23a pkt 1 ustawy. Nieruchomość do odsprzedaży Zwróćmy uwagę, że jednym z warunków uznania nieruchomości za środek trwały jest to, aby był przewidziany do używania przez okres dłuższy niż rok oraz wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. W przypadku nieruchomości zakupionej do dalszej odsprzedaży warunek ten nie jest spełniony. Przeznaczeniem takiej nieruchomości jest odsprzedaż, a nie używanie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik nie wykorzystuje bowiem tej nieruchomości np. na siedzibę firmy. Nie jest ona także przedmiotem najmu, dzierżawy czy też umowy leasingu. W rezultacie taka nieruchomość nie może zostać uznana za środek trwały. W konsekwencji jeżeli nieruchomość jest przeznaczona do odsprzedaży, to nie jest środkiem trwałym lecz towarem handlowym. W rezultacie wydatki na nabycie takich nieruchomości nie są rozliczane poprzez systematycznie dokonywane odpisy amortyzacyjne, lecz są w całości i bezpośrednio ujmowane w kosztach uzyskania przychodu. Zasada będzie obejmowała zarówno wydatek na zakup nieruchomości, tj. cenę wynikającą z aktu notarialnego, jak i wszelkie inne uboczne koszty związane z nabyciem (np. taksa notarialna, podatek PCC, opłata dla pośrednika nieruchomości, opłata za wpis w księdze wieczystej). Środki trwałe a towary handlowe Jeżeli interesują Panią kwestie księgowe, to trzeba wskazać, że choć w ogólnej teorii dochodowego prawa podatkowego wyróżnia się podział na środki trwałe oraz towary handlowe, to jednak analiza przepisów rozporządzenia w sprawie prowadzenia KPiR prowadzi do wniosku, że w kwestii księgowej taki podział nie jest do końca adekwatny, w szczególności jeżeli mówimy o takich nieruchomościach, które będą podlegać remontowi. Z § 3 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia wynika, że towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Z kolei w § 3 ust. 1 pkt 1 lit. b i c rozporządzenia czytamy, że materiały (surowce) podstawowe to materiały, które w procesie produkcji lub przy świadczeniu usług stają się główną substancją gotowego wyrobu, zaś materiały pomocnicze, tj. materiały niebędące materiałami podstawowymi, które są zużywane w związku z działalnością gospodarczą i bezpośrednio oddają wyrobowi swoje właściwości. Natomiast w świetle § 3 ust. 1 pkt 1 lit. d i e rozporządzenia – wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane, a produkcją niezakończoną jest produkcja w toku oraz półwyroby (półfabrykaty), czyli niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty, usługi przed ich ukończeniem. Analiza powyższych przepisów wskazuje, że na gruncie rozporządzenia towarem handlowym jest składnik majątku zakupiony i przeznaczony do odsprzedaży w stanie nieprzerobionym. Nieruchomość na sprzedaż po remoncie – materiał podstawowy, produkcja niezakończona Jeżeli natomiast nieruchomość będzie podlegała remontowi, to w ramach podatkowej księgi przychodów i rozchodów kwalifikowanie nieruchomości podlegającej remontowi jako towar handlowy nie jest prawidłowe. W momencie zakupu taka nieruchomość będzie stanowiła materiał podstawowy. Jeżeli przed końcem roku remont i dostosowanie do użytkowania zostanie zakończone, to będziemy mieli do czynienia z wyrobem gotowym. Jeśli natomiast remont lokalu nie zostanie ukończony, to zaliczymy go do produkcji niezakończonej. Identycznej klasyfikacji dokonał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z r., nr „Z treści wniosku wynika, że nabyty lokal mieszkalny nie stanowi towaru handlowego w rozumieniu § 3 pkt 1 lit. a ww. rozporządzenia, bowiem towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Wnioskodawca nie sprzeda tego lokalu w stanie nieprzerobionym, gdyż, jak wskazano, lokal ten wymaga poniesienia nakładów budowlano-remontowych w celu uzyskania lepszej ceny sprzedaży. Lokal mieszkalny nabyty przez Wnioskodawcę po dokonaniu niezbędnych prac remontowo-budowlanych będzie stanowił przeznaczony do sprzedaży wyrób gotowy w prowadzonej działalności gospodarczej, a przed zakończeniem remontu – produkcję niezakończoną. Zatem wszystkie nakłady remontowo-budowlane będą stanowiły element kosztu wytworzenia tego lokalu.” Zatem na gruncie rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów nieruchomość przeznaczona do odsprzedaży, która podlega pod remont generalny, nie powinna być kwalifikowana jako towar handlowy. Taka nieruchomość może być materiałem podstawowym, wyrobem gotowym lub produkcją niezakończoną. Zarówno wydatki na zakup nieruchomości, jak i wydatki na remont podlegają ujęciu bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodu. Również co do remontu nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Książka przychodów i rozchodów – prawidłowe księgowanie nieruchomości do odsprzedaży Jak stanowi art. 24 ust. 2 ustawy PIT – u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14 a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa. W konsekwencji u podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów, niesprzedane nieruchomości, poprzez różnice remanentowe, powiększają kwotę dochodu podlegającego opodatkowaniu za dany rok podatkowy. Wydatek na zakup nieruchomości jest ujmowany w kolumnie nr 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Natomiast nabyta nieruchomość przeznaczona do dalszej odsprzedaży i nie sprzedana do końca roku podatkowego, podlega wykazaniu w remanencie końcowym, który wpływa na podstawę opodatkowania podatkiem PIT. Wydatki remontowe Odnosząc się do wydatków remontowych, należy zwrócić uwagę na § 3 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, gdzie wskazano, że za koszt wytworzenia uznaje się wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych i usług. Mając zatem na uwadze, że zakupiona nieruchomość stanowi materiał podstawowy, wszystkie nakłady remontowo-budowlane będą stanowiły element kosztu wytworzenia tego lokalu. Powoduje to, że wszelkie zakupione usługi niezbędne do wytworzenia nieruchomości (tj. wyrobu gotowego) podlegają księgowaniu w cenie ich zakupu w kolumnie nr 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Wydatki, jakie podatnik ponosi na remont nieruchomości, są uznawane za element składowy kosztu wytworzenia, co oznacza, że ujmuje się je w kolumnie nr 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Podatnicy powinni pamiętać, że tego typu wydatki nie stanowią kosztów ubocznych zakupu. Sprzedaż nieruchomości stanowiącej towar handlowy lub wyrób gotowy podlega opodatkowaniu jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Podatek dochodowy na zasadach ogólnych, liniowy, ryczałt ewidencjonowany W zakresie formy opodatkowania istnieje możliwość wyboru podatku dochodowego na zasadach ogólnych, gdzie stawka podatku wynosi 17%, a nadwyżka ponad 85 528 zł podlega opodatkowaniu stawką 32%. W konsekwencji tego rodzaju forma opodatkowania nie jest korzystna przy sprzedaży nieruchomości, ponieważ bardzo łatwo wpaść w 32% stawkę podatku. Kolejna opcja to podatek liniowy. Tutaj stawka podatku wynosi zawsze 19%. W tym wariancie podatek jest płatny od dochodu będącego różnicą pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztem zakupu. Od 2019 r. handel nieruchomościami może również podlegać pod ryczałt ewidencjonowany. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku – stawka podatku dla przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU wynosi 10%. Jest to zdecydowanie niższa stawka podatku, jednakże należy pamiętać, że w przypadku ryczałtu podatnik nie może uwzględnić kosztów. W rezultacie 10% płacone jest od przychodu ze sprzedaży bez możliwości pomniejszenia przychodu o koszty nabycia nieruchomości oraz koszty remontu. Moim zdaniem, w tym przypadku najlepszą formą jest podatek liniowy. Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą mają obowiązek wpłaty miesięcznych zaliczek na podatek do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodów. Dodatkowo należy złożyć roczne zeznanie PIT-36L do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowy. Warto przy tym podkreślić, że wybór podatku liniowego wyklucza np. wspólne rozliczenie z małżonkiem czy jako osoba samotnie wychowująca dziecko. Obrót nieruchomościami a podatek VAT Zakup nieruchomości przez czynnego podatnika podatku VAT daje prawo do odliczenia podatku naliczonego. Podobnie prawo takie daje poniesienie wydatków remontowych. Zasadniczo sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu VAT. Jednakże ustawodawca przewidział możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Stosownie do treści tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zwolnienie w podatku VAT a pierwsze zasiedlenie Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji kluczowe staje się ustalenie, czym jest pierwsze zasiedlenie oraz kiedy mamy z nim do czynienia. Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, w myśl którego przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Zatem do pierwszego zasiedlenia dochodzi w chwili, gdy po wybudowaniu budynku pierwszy właściciel zajmuje nieruchomość, przy czym niekoniecznie musi do być podatnik wykonujący czynności opodatkowane. Pierwszego zasiedlenia może zatem dokonać również osoba fizyczna, która użytkuje nieruchomość zgodnie ze swoimi potrzebami mieszkaniowymi. Pomimo jednak dokonania zasiedlenia przez pierwszego właściciela czy lokatora możemy mieć do czynienia z ponownym pierwszym zasiedleniem w sytuacji, gdy dojdzie do ulepszenia nieruchomości, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Wyraźnie jednak musimy podkreślić, że reguła ta, po pierwsze, dotyczy środków trwałych, a nie nieruchomości, które przeznaczone są do dalszej odsprzedaży, a więc mają charakter towaru handlowego. Zaś po drugie, chodzi wyłącznie o ulepszenie, czyli o wydatki na przebudowę, rozbudowę lub modernizację nieruchomości, natomiast w przypadku odsprzedaży nieruchomości prace ponoszone przez podatnika mają przeważnie charakter remontowy, mający na celu odtworzenie stanu pierwotnego i przystosowanie nieruchomości do użytkowania. Podsumowując powyższe, można zatem wskazać, że sprzedaż nieruchomości w ramach house flippingu nie stanowi pierwszego zasiedlenia, gdyż przeważnie takie nieruchomości: są nabywane od osób fizycznych niebędących podatnikami podatku VAT, którzy uprzednio wzięli je do używania, są ponoszone nakłady wyłącznie na remonty, a nie ulepszenie, nieruchomości są towarem handlowym. Taki sposób interpretacji przepisów wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z r., nr Odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowi dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Jeżeli pomiędzy pierwszym oddaniem nieruchomości do używania a odpłatnym zbyciem dokonanym w ramach house flippingu upłynęło więcej niż 2 lata, to taka dostawa nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Przykładowo, jeżeli kupuje Pani nieruchomość w bloku z 1980 r., to należy przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia doszło w 1980 r. W konsekwencji, sprzedając takie wyremontowane mieszkanie, może Pani skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Obowiązek skorygowania odliczonego podatku VAT od nabycia Jest tu jednak haczyk w postaci obowiązku skorygowania odliczonego podatku VAT od nabycia. Otóż zgodnie z art. 91 ust. 7 ustawy VAT jeśli podatnik odlicza VAT od nabycia danego towaru, a następnie sprzedaje ten towar ze zwolnieniem, dochodzi do zmiany przeznaczenia towaru, co obliguje podatnika do dokonania korekty. W przypadku nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat, licząc od momentu oddania nieruchomości do używania. Przy czym korekta jest przeprowadzana proporcjonalnie w odniesieniu do pozostałego okresu korekty. Czyli sprzedając np. po 2 latach, będzie Pani musiała zwrócić do skarbówki 8/10 kwoty odliczonego od nabycia VAT-u. Korekty dokonuje się jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż. Jednak można się przed tym uchronić, czekając ze sprzedażą do końca 10-letniego okresu korekty. Sprzedaż nieruchomości pomiędzy czynnymi podatnikami VAT Powyższe zwolnienie jest obligatoryjne w przypadku sprzedaży na rzecz osoby prywatnej. Natomiast w przypadku sprzedaży na rzecz przedsiębiorcy jest możliwość zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania sprzedaży z doliczonym podatkiem VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT – podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie musi również zawierać: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części; adres budynku, budowli lub ich części. Czasami podatnicy korzystają z tej opcji. Z jednej strony daje to nabywcy prawo do odliczenia podatku naliczonego, a z drugiej – chroni to sprzedawcę przed wspomnianym systemem korekty (ale konieczne jest doliczenie VAT-u do ceny sprzedaży). Trzeba jednak wskazać, że odliczenie podatku VAT od zakupu nieruchomości możliwe jest wyłącznie w sytuacji, gdy sprzedający jest podatnikiem VAT i wystawi fakturę VAT. W sytuacji gdy sprzedawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej (czyli kupuje Pani od osoby prywatnej, a nie od firmy), to podatek naliczony do odliczenia nie wystąpi. Osoba prywatna nie wystawi Pani faktury VAT. W takim przypadku zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Przepis ten podaje, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. W tym przypadku nie ma żadnego okresu karencji. Oczywiście nie powstaje tutaj konieczność korekty podatku naliczonego, ponieważ takowy w ogóle nie został odliczony. Podatek VAT rozliczany jest miesięcznie do 25 dnia miesiąca następującego po miesiącu dokonania dostawy towarów. Sprzedaż nieruchomości osobie fizycznej – akt notarialny, wystawienie faktury Na zakończenie przejdźmy do kwestii dokumentów, jakie należy wystawić w przypadku sprzedaży nieruchomości osobom fizycznym (bo w przypadku sprzedaży na rzecz przedsiębiorców obowiązuje faktura VAT). Jak podaje art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy VAT – podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż dokonywaną przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. W myśl natomiast art. 106i ust. 1 ww. ustawy – fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę. Zauważmy jednak, że powyższy przepis dotyczy dokumentowania odpłatnej dostawy na rzecz innego podatnika. Natomiast przy house flippingu sprzedaż odbywa się przeważnie na rzecz osób fizycznych niebędących podatnikami VAT. Dlatego też trzeba sięgnąć do art. 111 ust. 1 ustawy VAT, gdzie możemy przeczytać, że podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących. Zauważyć jednak należy, że w pewnych okolicznościach podatnik nie musi posiadać kasy fiskalnej przy sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności. Wszystko za sprawą rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 grudnia 2018 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Jak możemy przeczytać w § 2 pkt 1 ww. rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. Natomiast w poz. 35 wspomnianego rozporządzenia wymieniono „Dostawę nieruchomości”. W świetle powyższych regulacji podatnik dokonujący sprzedaży nieruchomości na rzecz osób fizycznych niebędących podatnikami nie ma obowiązku wystawiania ani paragonu ani też faktury. W takiej sytuacji dowodem odpłatnego zbycia będzie sporządzona u notariusza umowa sprzedaży. Nie możemy jednak pominąć przepisów, które mimo wszystko obligują podatnika do wystawienia faktury VAT w przypadku dostawy nieruchomości. Chodzi mianowicie o treść art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy VAT. Przepis ten podaje, że na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą czynność sprzedaży, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1 oraz jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty. Opisana zasada odnosi się do przypadku dokonania dostawy nieruchomości na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. W stosunku do niej podatnik nie musi wystawiać faktury, bowiem obowiązek wynikający z art. 106b ust. 1 ustawy odnosi się wyłącznie do sprzedaży dla innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. W konsekwencji podatnik dokonujący odpłatnego zbycia nieruchomości staje przed koniecznością wystawienia faktury, jeżeli nabywca będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej zgłosi takie żądanie w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym wydano nieruchomość. Co istotne, nabywca może żądać wystawienia faktury, ale nie może domagać się wydania paragonu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .

firma kupuje od osoby prywatnej